CASE: As.oy Kaarenketo, Vantaa
Kohteen tiedot
Vantalla 1978 rakennettu kerrostalo omalle tontille As Oy Kaarenketo. Kerroksia on viisi ja asuntoja 80. Lämmitysratkaisuna kaukolämpö. Talon piirustukset löytyivät Vantaan kaupungin rakennusvalvonnan sähköisestä arkistopalvelusta.
Asukkaat tahtoivat, taloyhtiö avitti
Vuoden 2018 kesä oli tavallista kuumempi. Se pisti asukkaat miettimään viilennysratkaisua huoneistoihinsa. Asiasta keskusteltiin taloyhtiön hallinnon kanssa ja todettiin, että taloyhtiössä on jo tehty asuntokohtainen jäähdytysratkaisu. Tie oli siis auki muillekin asukkaille. Taloyhtiön hallitus kannatti yhteishankintaa. Se tarkoitti sitä, että taloyhtiö ei tee sitä omana hankintanaan, vaan jokainen lämpöpumpun haluava kustantaa itse hankinnan, käytön ja huollon.
Taloyhtiön asettamat ehdot olivat:
- ulkoyksikkö sijoitetaan parvekkeelle siten, että se ei näy julkisivussa
- ulkoyksikön äänitaso pitää jäädä selkeästi alle 45 dB, eikä sitä saa kiinnittää rakenteeseen
- kondenssivesi on johdettava pois siten, ettei talon rakenteille aiheudu haittaa tai vahinkoa
- asentamisen hoitaa ammattitaitoinen asentaja
- ilmalämpöpumpun huolto ja kunnossapitovastuu on osakkaalla
- putkiston vieminen parvekkeelle pitää tapahtua siten, ettei siitä aiheudu kondenssihaittaa rakenteille.
Isännöitsijä lähetti jokaiselle taloyhtiön osakkaalle kyselyn kiinnostuksesta lämpöpumpun yhteishankintaa kohtaan. Halukkaita ilmaantui 26 ja mukaan lähti 12 osakasta (15 % osakkaista).
Yhteistilaamisen prosessi
1. Tiedotustilaisuus
Tiedotustilaisuus pidettiin helmikuussa 2019. Sen avasi isännöitsijä ja projektia lähti vetämään taloyhtiössä asuva asiantuntija, rakennuttajakonsultti Eino Rantala. Tilaisuudessa
- keskusteltiin osakkaiden toiveista ja haluista
- esiteltiin jäähdytysratkaisuja
- esiteltiin toteutusprosessi
- päätettiin käynnistää urakkakilpailu hinnan selvittämiseksi ja ratkaisun löytämiseksi markkinoilta
- urakkatarjoukset päätettiin pyytää neljältä urakoitsijalta
2. Urakoitsijan valintakokous
Valintakokous pidettiin maaliskuun 2019 lopussa. Sen verran aikaa oli vierähtänyt tarjouskilpailun toteuttamisessa. Tilaisuudessa käytiin läpi
- Kilpailutus ja urakkaneuvottelujen tulos
- Tarjouspyyntöjä lähetettiin 6 kpl. Tarjouspyynnössä mainittiin, että ILP-yhteishankintamuodosta tehdään juttu lehteen, koska käsityksen mukaan asukkaiden yhteishankinta oli vielä kehitysvaiheessa. Tämän vuoksi projektinjohtaja laati perustarjouspyynnön yhteishankinnan pohjalle. Tarjouksia saatiin 4 kpl perustarjouksen (samankaltaiset jäähdytyslaitteet) ollessa välillä 1 350 € – 1 543 € sis. 24 % alv.
- Samankaltaisen jäähdytyslaitteiden vertailuhintaa (Ilmalämpöpumppu asennettuna, putkituksista tulevat lisämetrit, sähköistys) laskettaessa vaihteluväli oli 1 500 € – 1 742 €.
- Erikseen veloitettavat mahdolliset lisätyöt ja tarvikkeet on syytä huomioida:
- lisämetrit kylmäaineputkitukseen 5 m ylittävältä osalta 40–50 € / m, toteutuneen mukaisesti
- sähkösyöttö sähkökeskukselta alkaen 150 €
- lisäläpiviennit ja läpivienti tiili- tai laattaseinään 50 € / läpivienti
- läpiviennit timanttiporauksella betonielementti tms. 200–249 € / läpivienti
- parvekesuojuskotelo (käsittelemätön mäntypuu) 150–220 € / kpl.
- tarjousvaiheessa kysyttiin myös työn osuutta: Työn osuus vaihteli 350 € – 800 €:oon sis. alv 24 %. Työn osuutta tarvittiin kotitalousvähennystä varten. Asentajan hinnan ollessa noin 60 €/h -95 €/h saadaan pienemmällä hinnalla laskettuna työajaksi lämpöpumppua kohden 6 h – 13 h. Jokainen ammattilainen huomaa heti, että suurempi luku ei pidä paikkaansa, vaan kyseessä on kotitalousvähennyksen hyödyntäminen. Tällaista taloyhtiön asukkaat eivät tietystikään voineet hyväksyä.
- Urakkaneuvottelut käytiin kahden kokonaisedullisimman (hinta/laatu) tarjoajan välillä: Molemmilla yritysasiat kunnossa.
3. Projektinvetäjän ehdotus ilmalämpöpumpuksi ja urakoitsijaksi
Urakoitsija oli ehdottanut ilmalämpöpumpputyyppiä Fujitsu AYG 09 ll jäähdytyskonetta, hinnaltaan 1 350 € /kpl /sis. alv 24 %. Laitteistokuvaus
Hinta sisältää koneen asennettuna töineen tarvikkeineen ja sähköliitäntöineen, paitsi mikäli sähkön syöttö joudutaan vetämään ryhmäkeskukselta. Tällöin lisätyö on 150 € sis. ALV 24 %.
Tarjouksensa lisäksi urakoitsija ilmoitti seuraavat asiat: Tilaajavastuu yritysraportti OK, laadun varmenteena on ammattiylpeys ja valvonta. Tuntiveloitushinta 74 € ammattiasentaja (hinta sis. 24% ALV), toimitusaika päätöksen jälkeen noin 1 kk. Osakkaan vastuulla on, että huoneistoon päästään sisään sovitusti. Käytön opastus annetaan asennuksen jälkeen. Mikäli asukas ei ole paikalla urakoitsijan ollessa vielä rakennuspaikalla, on käytönopastukseen liittyvä maksu tuntiveloitushintaperusteinen (1 h).
4. Sopimus ja laskutus
Sopimuksena käytettiin urakoitsijan ehdottamaan kuluttajasuojalain mukaista sopimusta, jonka hän lähetti projektinjohtajalle edelleen toimitettavaksi osakkaille.
Työn aloittamista ja asentamista varten sovittiin, että
- sopimus allekirjoitetaan kunkin tilaajan osalta erikseen. Sopimus allekirjoitetaan huoneistokäynnin yhteydessä (asennuspaikka ja sähkönsyötön tarkistus).
- Tyypilliseksi asennuspaikaksi urakoitsija esitti kuvan 1 mukaista ratkaisua (ulkoyksikkö parvekkeella ja sisäyksikkö olohuoneen seinällä).
- Hinta tarjouksen mukaisesti, joka lisätään tilanteesta riippuen sopimuspaperiin
- Työn osuudeksi, jonka perusteella kotitalousvähennys lasketaan, urakoitsija arvioi 350 € ja materiaalin osuudeksi 1 000 €, hinnat sis. alv 24 %. Mikäli sähkö joudutaan tuomaan ryhmäkeskukselta, on työn osuus lisäksi 140 €.
KUVA 1: Ilmalämpöpumpun sijoittaminen
Osakkaan maksuvelvollisuus määriteltiin seuraavasti;
Kukin osakas maksaa oman urakkahintansa (14 pvä netto), kun järjestelmän asennustyö on valmis ja järjestelmä toiminnallisesti valvojan hyväksymä. Omistusoikeus tavaraan ja työhön siirtyy tilaajalle kunkin osakkaan kohdalta maksusuorituksen tapahduttua.
Mikäli osakas ei maksa, prosessi on seuraava: huomautus ja aikataulu > huomautus 2 ja ilmoitus perintämahdollisuudesta > perinnän kautta. HUOM! Tilaajan on tehtävä mahdolliset reklamaatiot ajoissa.
5. Asennus
Esityö
Osakkaille lähetettiin 5.4.2019 toimintaohje ja aikataulutus. Niissä korostui yhteishankinnan hyvät puolet – rytmitetty aikataulutus sekä toiminnan tarkkuus (huoneistokatselmus, osakkaan tehtävät, tarvittavat ilmoitukset taloyhtiölle sekä aikataulu ja valvonnan tehtävät)
Aikataulu
Aikataulu sisältää lämpöpumppujen yhteishankintaan liittyvät tehtävät sekä viikkoaikataulun.
Työt alkoivat 15.5.2019 klo 9 rappujärjestyksessä ensin B-rappu sitten C, D ja F. Asennustahti oli noin 2 huoneistoa per työpäivä. Urakoitsija ilmoitti huonekohtaisen urakka-aikataulun kullekin osakkaalle viimeistään 2 työpäivää ennen huoneistoon saapumista. Osakas huolehti, että urakoitsija ja valvoja pääsevät asuntoon sovittuna aikana. Urakka oli ohi kahdessa viikossa.
6. Käyttökokemuksia
Käyttäjät ovat olleet tyytyväisiä alusta lähtien ILP:n käyttöön. Sen käyttö on helppoa, viilentää tehokkaasti ja nopeasti sekä sen huolto on yksikertaista ja helppoa. Tänä kesänä (v. 2021) ne, jotka eivät osallistuneet yhteishankintaan, ovat haikailleet uuden hankintamahdollisuuden perään – sehän on mahdollista toteuttaa.
Yhteishankinta yleisesti
Soveltuvuus
Yhteishankintaan soveltuvat parhaiten rakennustyypeiltään sellaiset rakennukset, joissa on samanlaisia parvekeratkaisuja. 1960-luvulta alkaen toteutettiin kasvukeskusten tuntumaan aluerakentamisen yhteydessä suuria asuntoalueita. Näiden rakennukset sisältävät useimmiten huoneistokohtaiset parvekkeet.
Aloitteen tekijä ja aloitus luovat pohjan hyvälle ILP-hankkeelle!
Huoneiston ILP-ratkaisu voidaan toteuttaa perinteisellä tavalla, jossa jokainen osakas teettää omat ratkaisunsa alusta loppuun itsenäisesti muista välittämättä. Taloyhtiön hallinto voi myös ottaa aktiivisen roolin ja käynnistää yhteishankinnan, mikä hyvin johdettuna tuottaa kustannushyötyjä ja säästää asukkaalta kilpailuttamisen vaivan.
Yhteishankinnan aloitteentekijä voi olla yksittäinen osakas, hallitus tai isännöitsijä.
Voi olla, että taloyhtiössä on jo keskusteltu asiasta ja tehty yhtiökokouksessa päätös siitä, että ILP-mahdollisuutta tutkitaan. Joka tapauksessa kannattaa kysellä naapureilta missä mennään ja miten he ovat ajatelleet edetä ILP-hankinnan tai jonkin toiminnan uudistamisen suhteen.
Erityisesti isännöitsijöillä, joiden tehtävänä on hoitaa taloyhtiönsä kokonaisetua, on aloitteentekijänä erityisasema. Kuvassa 3 on esitetty hankintaprosessi yleisenä mallina. Mallia ja toteutusta voi muokata olemassa olevan ammattitaidon puitteissa.
Toteutusprosessi
Toteutuksessa on otettava huomioon seuraavat seikat:
- Tarvekartoituksessa selvitetään, kuinka monella osakkaalla on halukkuus ILP-hankintaan.
- Yhtiökokous tekee periaatepäätöksen taloyhtiön kannasta ILP-ratkaisuihin. Asia on taloyhtiön kannalta strateginen päätös. Kun yhdelle on lupa myönnetty, on ILP:n asentaminen sallittu kaikille osakkaille samoilla ehdoilla (yhdenvertaisuusperiaate), vaikka he eivät ensimmäiseen hankevaiheeseen lähtisikään mukaan.
- Kilpailutuksen avulla työ ja tarvikkeet saadaan kokonaisedullisesti ja luotettavasti. Tarjouspyyntöasiakirjan laatii projektin vetäjä, jotta hanke on teknisesti ja kaupallisesti pätevä. Tämä estää jälkipuheet, kun asiat on dokumentoitu. Kilpailutuksen tuloksena saadaan aikataulu, kustannukset sekä osakaskohtainen, samanlainen sopimus kaikille.
- Päätös urakoitsijasta tehdään niiden osakkaiden kokouksessa, jotka osallistuvat hankintaan.
- Toteutusvaiheessa urakoitsija toimittaa aikataulun ja osakkaan velvollisuudet tiedoksi.
- Asentaminen on ammattilaisen työtä:
- laitteen asennus kaikkine nikseineen ja sijoituspaikkavalintoineen, eli asentajan ammattitaito, on äärimmäisen tärkeä
- laitteen takuu ja huolto
- laite kannattaa hankkia vakaalta yhtiöltä, jonka voi olettaa olevan pystyssä takuuajan ja myös muutaman vuoden sen jälkeenkin vastaamassa mahdollisiin huolto- ja varaosatarpeisiin.
- sähkö- ja kylmäasennukseltaan luvanvaraista (TUKES = Turvallisuus ja kemikaalivirasto)
- eli asennus ei ole TEE SE ITSE-projekti.
Asentaminen
Sisäyksikkö on sijoitettava asuntoon siten, että laite toimii oikein ja optimaalisesti. Tämä vaatii harjaantunutta silmää eli Ilmalämpöpumpun sijoituspaikaksi suositellaan paikkaa, josta puhallusilma pääsee virtaamaan vapaasti laajalle alueelle.
Ulkoyksikön tulisi puolestaan olla mahdollisimman lähellä sisäyksikköä. Ulkoyksikön sijoittelussa on huomioitava ulkonäöllisten seikkojen lisäksi ulkoyksikön sulatusvesien johtaminen myös talvipakkasilla. Ulkoyksikön sijoituspaikan suhteen ei ole olemassa suurempia rajoitteita, mutta kannattaa huomioida, että varjoon sijoitettuna ILP toimii kesäaikaan kaikkein tehokkaimmin.
Yleisimmät asennusvirheet löytyvät
- vääristä yksiköiden sijoittelusta,
- ulkoyksikön tärinän vaimennuksesta,
- vuotavista liitoksista,
- kondenssivesiletkun toimimattomuudesta,
- turvakytkimien puuttumisesta,
- ulkoyksikön kannakoinnista ja
- viimeistelemättömästä asennusjäljestä.
Käyttöönottotarkastus ja käyttäjän opastus ilmalämpöpumpun käyttöön muun lämmitysjärjestelmän osana ovat olennainen osa asennusta.
Yhteishankinnan haastavin vaihe on hankkeen aloitus eli ILP-ryhmän kokoaminen.
On syytä muistaa, että hankeaktiivilta vaaditaan päätöksentekoaktiivisuutta jo ennen yhtiökokousta, jossa perusperiaate ILP-ratkaisuista päätetään. Yhteistoiminta on suunnittelemista ja toteuttamista.
Hankintaprosessia voidaan tarkastella niin tilaajan kuin urakoitsijankin puolelta:
- Hanke toteutetaan ammatti-ihmisen (projektin vetäjä) johdolla ja valvonnassa. Tällöin sekä taloyhtiö että osakas voivat olla varmoja siitä, että asiat sujuvat toivotulla tavalla. Hyödyt:
- suuri hankintavolyymi
- kokonaistaloudellisuus
- sovitut ja toimivat palvelut
- toimiva hankeorganisaatio
- lyhyempi huoneistokohtainen läpimenoaika ja parempi laatu
- Kun ILP-hanke toteutetaan suurempina projekteina ammattilaisten voimin, on mahdollisuuksia vähentää yleisiä riskejä, vaikeuksia ja puutteita, jotka tavanomaisissa yksittäisen osakkaan hankkeissa saattavat tulla vastaan.
- Ryhmässä toimiminen alentaa toimenpiteeseen ryhtymisen kynnystä yksittäisten osakkaiden kohdalla.
- Ryhmässä toimiminen antaa turvallisuutta, koska isommatkin tarjoajat kiinnostuvat hankkeesta ja sille saadaan laadukkaampaa suunnittelua ja valvontaa.
- Ryhmässä korjaaminen tehostaa aikataulujen pitävyyttä ja päätöksentekoprosessia taloyhtiöissä sekä parantaa viestinnän tehokkuutta.
Ryhmässä voidaan selkeyttää omien kustannusten ymmärtämistä verrattuna muiden osakkaiden ratkaisuihin ja parantaa osakkaiden mahdollisuuksia vaikuttaa oman huoneiston ratkaisuihin.
Jäähdytyksen kustannus
Viitteen 1 mukaan maksimi käyttökustannus on 1-2 euron verran jäähdytyspäivää kohden. Sen maksaa osakkeenomistaja omassa sähkölaskussaan. Ilmalämpöpumppu sopii erinomaisesti kerrostalon jäähdytyslaitteeksi. Kymmenien tuhansien jo tehtyjen asennusten kokemusten perusteella voi sanoa, että ammattitaitoisella asennuksella ja oikeilla laitevalinnoilla ongelmia ei esiinny.
Taustatietoa
1. Ilmastomuutos
Ilmastomuutos vaikuttaa muun muassa ilmaston lämpötilan nousuun ja sitä kautta huoneistojen viilentämistarpeeseen. Suomeen on asennettu noin 800 000 ilmalämpöpumppua. Näistä noin 30 000–50 000 on asennettu kerrostaloihin jäähdytyslaitteiksi vuoteen 2021 mennessä.
Tyypillinen asennus on ulkoyksikkö parvekkeelle ja sisäyksikkö parveketta vasten olevan huoneen sisäseinälle tai sen välittömään läheisyyteen. Parvekeseinään tehdään putkistolle ja kaapeleille noin 70 mm reikä. Sisäyksiköstä jäähdytyksessä tuleva kondenssivesi johdetaan tyypillisesti parvekkeen vedenpoistojärjestelmään.
Tällaisia asennuksia toteutetaan tänä päivänä jo noin 10 000 vuodessa. Asennusta varten tulee pyytää taloyhtiöltä muutoslupa. Kiinteistöliitto ja SULPU ovat yhdessä laatineet ohjeen hankinnassa huomioitavista seikoista.
2. Lupa taloyhtiöltä
Taloyhtiöt ovat ryhtyneet myöntämään lupia vapaammin. Syynä on, että
- suurin osa olemassa olevasta kerrostalokannasta ei sisällä minkäänlaista jäähdytysmekanismia
- liian kuumia, hellepäivinä lähes asuinkelvottomia asuntoja ja huoneistoja, on liian paljon
- kuumuudesta aiheutuvat, jopa hengenvaaralliset terveyshaitat on alettu ottaa tosissaan. THL julkaisi vuonna 2019 helteen ja kuolleisuuden yhteydestä tutkimuksen, jossa kuuman kesän johdosta todettiin 330 ylimääräistä kuolemantapausta normaalivuoteen verrattuna:
- kerrostaloihin sijoitettujen jäähdyttävien ilmalämpöpumppujen asennuksista ei ole havaittu ongelmia taloyhtiöille, vaan ainoastaan asumisviihtyvyyden olennaista parantumista asukkaille
- asunnon arvon on todettu nousseen, kun asunto on asuinkelpoinen ympäri vuoden
3. Korkein oikeus on ottanut kantaa ilmalämpöpumpun (ILP) hyötyyn huoneiston viilentämisessä
Lisäksi korkein oikeus (KKO) on linjannut osakkeenomistajan oikeutta asentaa ilmalämpöpumppu parvekkeelleen (Ratkaisu KKO:2021:32 (S2020/76, 21.5.2021). KKO katsoi, että ilmalämpöpumpun asentamista osakehuoneiston parvekkeelle on arvioitava osakehuoneistossa tehtävänä muutostyönä.
Oikeus muutosten tekemiseen parvekkeella ei kuitenkaan ole rajoittamaton. Taloyhtiöllä ja toisella osakkeenomistajalla on ratkaisun mukaan oikeus asettaa muutostyölle ehtoja, jos työ voi vahingoittaa rakennusta tai aiheuttaa muuta haittaa yhtiölle tai toiselle osakkeenomistajalle.
Kohtuuton muutostyö voidaan myös kieltää kokonaan. Tässä tapauksessa ilmalämpöpumpusta katsottiin aiheutuvan hyötyä huoneiston viilentämisessä, kun taas yhtiölle asianmukaisesta asennuksesta aiheutuva haitta oli suhteellisen vähäinen /KKO:2021:32/.
4. Kotitalousvähennyksen saa vain työn osuudesta
OmaVero ohjeistaa: Kotitalousvähennyksen voi saada vain vähennykseen oikeuttavan työn kustannuksista. Vähennystä ei saa esimerkiksi laskuun sisältyvistä muista työkustannuksista, laitteista, tarvikkeista, materiaaleista, aineksista, matkakuluista tai kuljetuskustannuksista. Tämän vuoksi yrittäjän tai yrityksen on eriteltävä myös vähennykseen oikeuttamattomat erät laskulle.
Yrityksen on itse arvioitava työn osuus, yrityksellä itsellään on tähän paras asiantuntemus ja parhaat edellytykset. Laskulla olevan vähennykseen oikeuttavan työn hinnan on kuitenkin vastattava siihen kohdistuvia todellisia työkustannuksia. Vähennykseen oikeuttavan työn hintaa ei saa laskulla keinotekoisesti kasvattaa kotitalousvähennykseen oikeuttamattomien erien avulla
Teksti ja kuvat:
Eino Rantala, rakennuttajakonsultti
etunimi.sukunimi@ekosto.fi
